금융위기 이후 미 정부와 연방준비위(Fed)는 다양한 주택시장 활성화 정책들을 수립, 실행해 오고 있지요.  이러한 정책들이 2010년 주택 시장에 미칠 영향을 고려해 보는 것이 주택 거래와 관련된 의사결정에 도움이 될 수 있을 것이라 생각하여 정리해 보았습니다.

 
아래는 2010년 미 정부와 Fed의 주요 정책들의 종료 및 실행시기와 예상 효과입니다.

1. Fed의 모기지 채권 매입 프로그램 종료 (2010년 3월말):  종료 후 모기지 이자율 상승 예상
2. 주택구입자 세금혜택 프로그램 종료 (2010년 4월말 이내 계약, 6월말이내 클로징): 종료 후 주택구입 수요의 일시적인 감소 예상
3. 재무부의 Short Sale 활성화 정책 실행 (2010년 4월 이전 실시 예정): 실행 후 차압물량 완화, Short Sale 물량 증가 예상
4. HARP(Home Affordable Refinance Program) 저비용 재융자프로그램 종료 (2010년 6월): 종료 후 전반적인 재융자 신청 감소 예상

• 주택 시장 활성화 정책 일정으로 본 2010년 주택 시장 동향 (상반기)
  수요 측면에서는 다소 등락은 있겠으나 최근의 개선 모멘텀이 지속될 가능성이 높아 보입니다.  봄이라는 계절적인 요인과 이미 많이 조절된 가격요인도 있지만 Fed의 모기지 채권 매입 프로그램 지속에 따른 여전히 낮은 모기지 이자율과 연장된 주택구입자 세금혜택 프로그램이 긍정적인 요인으로 작용하겠죠.
  공급 측면에서는 계절적 요인과 경기 회복에 대한 기대감으로 인한 물량 증가 가능성 외에 특별히 추가적인 요인은 없을 듯 싶은데, 많은 Short Sale과 차압 예정 물량들은 재무부의 Short Sale 활성화 정책 실행 이후로 미루어지지 않을까 생각됩니다.

• 주택 활성화 정책 일정으로 본 2010년 주택 시장 동향 (하반기)
  지금까지 미국 정부와 Fed의 움직임을 보면 올해 하반기에도 현재 정책들의 연장 또는 새로운 정책 발표 가능성은 충분하겠죠?  얼마전에도 차압주택을 사는 첫 주택 구입자에 혜택을 주겠다는 페니매의 정책 발표가 있었습니다. 만약 그렇게 될 경우 상황은 또 달라지겠으나, 현재 알려진 정책들의 일정만을 놓고 본다면 수요 측면에서는 이렇다 할 추가적인 개선 요인이 보이지는 않습니다.  오히려 Fed 채권매입 프로그램 종료로 인한 이자율 상승, 주택구입자 세금혜택 프로그램 종료로 인한 구입 인센티브 소멸은 수요에 부정적인 요인으로 작용하리라 생각됩니다. 
  공급 측면에서는 Short Sale의 증가가 예상됩니다.  물론 Short Sale을 통해 일부 차압 물량이 줄어들긴 하겠지만 지금까지 집주인과 대출은행에서 어쩔 줄 몰라 눈치만 보던 많은 주택들이 절차 면에서 훨씬 간편해 지고 다소 유리할 수도 있는 Short Sale의 모습으로 시장에 등장할 가능성이 높은데, 이는 아마도 전반적인 공급 증가로 이어질 가능성이 높다고 보아야 하겠죠.

그럼 2010년 셀러, 바이어, 재융자 신청자들은 어떻게 움직여야 할까?
(아래 내용들은 현재의 정책 일정만을 고려한 내용이므로 위에 언급한 미국 정부와 Fed의 주택시장 활성화 추가 노력, 전반적인 경기의 빠른 회복 등의 변수가 발생하면 달라질 수 있음을 절대 잊지 마세요.^^ (면피 노력? ㅎㅎ))

• Seller: 가능한 한 상반기에 매각을 시도해 보시는 것이 어떨까요?  하반기에는 Short Sale 물량이 늘어날 가능성이 높아 보입니다.
• Buyer: 모기지 이자율이 부담스럽지 않은 Buyer(즉, 전액 현금거래 또는 모기지 비율이 낮은 경우)의 경우 조금 기다려 보는 것도 좋을 듯 싶습니다.  하지만 모기지 이자율이 부담스러운 경우에는 결정이 좀 어려워 집니다.  가격이 추가로 조절될 가능성이 높다고 하더라도 도데체 얼마나 많이 조절될런지 예측이 어렵기 때문이죠.  
  또한 첫 주택 구입자나 기존 주택 소유자들 중 정부 세금혜택 프로그램의 조건⁽¹⁾에 해당하는 Buyer들의 경우에는 세금 혜택을 포기하고서라도 가격 하락을 기다린 후 구입하는 것이 잘하는 결정일지 아니면 지금 마음에 드는 주택이 있다면 매입시기를 서두르는 것이 더 잘하는 결정일지 고민이 아닐 수 없습니다.
• 재융자 신청: 이자율이 상승하기 전에 신청을 서두르는 것이 좋겠습니다.  아, 벌써 다 하셨나요?