금융위기 이후 미 정부와 연방준비위(Fed)는 다양한 주택시장 활성화 정책들을 수립, 실행해 오고 있지요.  이러한 정책들이 2010년 주택 시장에 미칠 영향을 고려해 보는 것이 주택 거래와 관련된 의사결정에 도움이 될 수 있을 것이라 생각하여 정리해 보았습니다.

 
아래는 2010년 미 정부와 Fed의 주요 정책들의 종료 및 실행시기와 예상 효과입니다.

1. Fed의 모기지 채권 매입 프로그램 종료 (2010년 3월말):  종료 후 모기지 이자율 상승 예상
2. 주택구입자 세금혜택 프로그램 종료 (2010년 4월말 이내 계약, 6월말이내 클로징): 종료 후 주택구입 수요의 일시적인 감소 예상
3. 재무부의 Short Sale 활성화 정책 실행 (2010년 4월 이전 실시 예정): 실행 후 차압물량 완화, Short Sale 물량 증가 예상
4. HARP(Home Affordable Refinance Program) 저비용 재융자프로그램 종료 (2010년 6월): 종료 후 전반적인 재융자 신청 감소 예상

• 주택 시장 활성화 정책 일정으로 본 2010년 주택 시장 동향 (상반기)
  수요 측면에서는 다소 등락은 있겠으나 최근의 개선 모멘텀이 지속될 가능성이 높아 보입니다.  봄이라는 계절적인 요인과 이미 많이 조절된 가격요인도 있지만 Fed의 모기지 채권 매입 프로그램 지속에 따른 여전히 낮은 모기지 이자율과 연장된 주택구입자 세금혜택 프로그램이 긍정적인 요인으로 작용하겠죠.
  공급 측면에서는 계절적 요인과 경기 회복에 대한 기대감으로 인한 물량 증가 가능성 외에 특별히 추가적인 요인은 없을 듯 싶은데, 많은 Short Sale과 차압 예정 물량들은 재무부의 Short Sale 활성화 정책 실행 이후로 미루어지지 않을까 생각됩니다.

• 주택 활성화 정책 일정으로 본 2010년 주택 시장 동향 (하반기)
  지금까지 미국 정부와 Fed의 움직임을 보면 올해 하반기에도 현재 정책들의 연장 또는 새로운 정책 발표 가능성은 충분하겠죠?  얼마전에도 차압주택을 사는 첫 주택 구입자에 혜택을 주겠다는 페니매의 정책 발표가 있었습니다. 만약 그렇게 될 경우 상황은 또 달라지겠으나, 현재 알려진 정책들의 일정만을 놓고 본다면 수요 측면에서는 이렇다 할 추가적인 개선 요인이 보이지는 않습니다.  오히려 Fed 채권매입 프로그램 종료로 인한 이자율 상승, 주택구입자 세금혜택 프로그램 종료로 인한 구입 인센티브 소멸은 수요에 부정적인 요인으로 작용하리라 생각됩니다. 
  공급 측면에서는 Short Sale의 증가가 예상됩니다.  물론 Short Sale을 통해 일부 차압 물량이 줄어들긴 하겠지만 지금까지 집주인과 대출은행에서 어쩔 줄 몰라 눈치만 보던 많은 주택들이 절차 면에서 훨씬 간편해 지고 다소 유리할 수도 있는 Short Sale의 모습으로 시장에 등장할 가능성이 높은데, 이는 아마도 전반적인 공급 증가로 이어질 가능성이 높다고 보아야 하겠죠.

그럼 2010년 셀러, 바이어, 재융자 신청자들은 어떻게 움직여야 할까?
(아래 내용들은 현재의 정책 일정만을 고려한 내용이므로 위에 언급한 미국 정부와 Fed의 주택시장 활성화 추가 노력, 전반적인 경기의 빠른 회복 등의 변수가 발생하면 달라질 수 있음을 절대 잊지 마세요.^^ (면피 노력? ㅎㅎ))

• Seller: 가능한 한 상반기에 매각을 시도해 보시는 것이 어떨까요?  하반기에는 Short Sale 물량이 늘어날 가능성이 높아 보입니다.
• Buyer: 모기지 이자율이 부담스럽지 않은 Buyer(즉, 전액 현금거래 또는 모기지 비율이 낮은 경우)의 경우 조금 기다려 보는 것도 좋을 듯 싶습니다.  하지만 모기지 이자율이 부담스러운 경우에는 결정이 좀 어려워 집니다.  가격이 추가로 조절될 가능성이 높다고 하더라도 도데체 얼마나 많이 조절될런지 예측이 어렵기 때문이죠.  
  또한 첫 주택 구입자나 기존 주택 소유자들 중 정부 세금혜택 프로그램의 조건⁽¹⁾에 해당하는 Buyer들의 경우에는 세금 혜택을 포기하고서라도 가격 하락을 기다린 후 구입하는 것이 잘하는 결정일지 아니면 지금 마음에 드는 주택이 있다면 매입시기를 서두르는 것이 더 잘하는 결정일지 고민이 아닐 수 없습니다.
• 재융자 신청: 이자율이 상승하기 전에 신청을 서두르는 것이 좋겠습니다.  아, 벌써 다 하셨나요?

2010년 주택 관련 예상 주요 이슈들은 무엇일까요?  월스트리트 저널에 이에 대한 글이 있어서 옮겨봅니다.  (이해를 돕기 위해 약간 의역했어요.)

2009년 약간의 gain을 만들었던 정부 지원이 2010년 언젠가 사라질 것이고 이는 2010년 전망을 더욱 불투명하게 만든다.  아래에 새해 주의깊게 살펴봐야 할 것이라 생각되는 5대 주요 이슈들을 정리해 본다. 

• 모기지 이자율 상승 가능성: 작년 연방준비위의 노력으로 모기지 이자율이 낮게 유지되어 왔는데 새해 연방준비위가 탈출전략의 일환으로 개입을 중단할 경우 민영 시장(Private market)에서 이 gap을 채워줄 수 있을지가 많은 경제학자, 투자자 및 애널리스트의 주요 관심 포인트이다. 
• 여전히 어려운 페니매, 프레디맥과 FHA:  현재 거의 10분의 9가 정부 소유인 페니매나 프레디 맥이 보장하는 모기지들인데 이들 기관의 미래는 과거와 별반 차이없이 불투명하다.  FHA도 큰 손실로 고전하고 있으며 이의 해결을 위해서는 어쩌면 납세자들로부터 또한번의 구제금융이 필요할런지도 모른다. 
• 차압 물량 재증가 가능성: 론 조절(Loan modifications) 노력은 차압 물량을 조절하는데 도움이 되어 왔다.  하지만 연체자들의 수는 계속 증가하고 있어서 결국 차압 물량이 다시 늘어날 가능성도 많다.  
• 옵션 변동금리 모기지(Option ARM) 파장: 많은 전문가들이 과거 수년에 걸쳐 새해부터 닥칠 급격히 상승할 지불금액으로 인한 옵션 변동금리 모기지의 파장에 대해 경고해 왔었다.  이 모기지론은 특히 고가 주택 시장에 많이 퍼져 있다고 한다.
• 세금 혜택 정책 만기 도래 및 그 실효성에 대한 의문:  작년 여름과 가을 주택 거래량 증가에 공헌을 했었다고 여겨지는 $8천불 세금 혜택 프로그램은 원래 작년 11월에 끝나는 정책이었으나 미 의회는 이를 새해 상반기까지 연장시켰다.  하지만 많은 경제학자들은 이러한 세금혜택은 미래의 수요를 훔쳐오는 것 밖에 되지 않는다며 정책의 실효성에 의구심을 표하면서 작년 4월 경 경험했던 주택 가격의 바닥보다 더 내려가는 더블 딥(double-dip) 가능성도 배제하지 못한다고 한다. 

(원문은 The Wall Street Journal을 참고하세요.)

Grubb & Ellis라는 미국 상용 부동산 중개회사에서 2010년 상업용 부동산 전망을 내놓은 글이 있어서 그 요약본만 한번 더 요약해서 적어 봅니다.  (원문을 원하시면 http://www.grubb-ellis.com/forecast2010/에서 다운 받으실 수 있습니다.)

• 회복세 전망에 알파벳 모양이 예로 많이 등장하는데 (V형, W형, U형, L형 등. 아래 그림 참조) 2010년은 U자형 회복세일 가능성이 많음.  고용시장은 2010 하반기경 바닥을 칠 것으로 예상되나, 잃어버린 8,9백만 일자리를 되찾으려면 2014 또는 2015년까지는 기다려야 할 듯.
• 2010년에는 인플레가 크게 문제될 것 같지는 않으나, 미 정부가 국가 부채 해결을 위한 무슨 대책을 내놓치 않는다면 언젠가는 문제가 될 것임.  약간의 인플레는 오랫동안 잊혀져 있던 인플레 헷지용으로서의 부동산에 대한 관심을 일깨울 수도 있을 것임.

1. 임대용 연립주택(Multi Housing): 고용 증가가 최대 관건.  장기적으로는 주택소유율이 정상화되는 시기에는 베이비 부머의 자녀들로 인해 혜택을 볼 수 있을 듯함. (이게 근데 2010년 얘기는 아닐 거 같네요.)
2. 산업용 부동산(Industrial): 소매 거래량, 유통량, 국제무역, 제조 등이 제자리를 찾는다면 2010년 말에는 바닥을 칠 듯 (이런 얘기는 좀 비겁하죠?  ㅎㅎ)
3. 상가(Retail): 4개의 군 중 전망이 가장 불투명한 군이라고 합니다.  상인과 소비자간 ‘새로운 규범’ (New Norm)이 생겨날지도 모른다는, 강한 표현을 썼네요.
4. 사무실(Office): 공실율이 아마 근래들어 가장 높아질 거라는 우울한 전망…  2011년 상반기에 공실율이 최고치를 기록하고 하반기에 임대료는 바닥을 치게 될 거라고 하네요.  정상화될 때까지는 꽤 시간이 걸릴 거라는…

상용 부동산 투자의 경우 2009년 거래량이 비정상적으로 적어서 2010년에는 20~30% 정도는 증가할 것이라고 합니다.  거래 가격은 미국 부동산: 상업용 부동산 지표 지속적 하락 - 최고점 대비 40% 다운 글에서도 말씀 드렸던 것처럼 최고치 대비 40%가량이나 떨어진 상태인데 투자자들이 본격적으로 들어오기까지 10%가량 더 낮아질 수도 있다고 합니다.  하지만 2009년 말 경부터 임대용 연립주택들과 병원들 중심으로 서서히 Cap Rate이 낮아졌는데 이는 가격이 바닥권을 찾고 있는 것일지도 모른다고 하네요.  (읽어보니 모두 동의하긴 좀 어렵네요.  본 내용은 저희 Housingdigest의 의견과는 다소 차이가 날 수 있다는 말씀을 드려야 될 듯.^^)