S&P/Case-Shiller 지수에 따르면, 3사분기 미국 주택가격이 최근 2여년간 가장 큰폭으로 상승하여 미국 주택시장 회복에 대한 또하나의 신호로 받아들여지고 있다.

 

작년 3사분기 대비 3.6% 상승은 지난 사분기 대비 3 이상 상승한 것이고 이는 2010 2사분기 이후 최대 상승폭이다하지만 2010 상승은 홈바이어 택스 크레딧이라는 정책(2009 후반부터 2010 초반까지 주택 구입자에게 $8,000 세금 혜택을 주는 정책) 따른 일시적인 현상이었다.

 

이러한 상승은 최근의 여러 다른 회복 신호들(낮은 모기지 이자율, 구직 시장 개선 최근 5년간 가장 낮은 경매물량, 신규 주택 기존 주택의 공급량 감소 ) 이어진 것이라는 점에서 의미가 있다

이러한 주택시장의 근본적인 체질개선은 주택가격과 주택건설 움직임을 끌어올려 오고 있다.

 

Dean Baker (the Center for Economic and Policy Research co-director.  예전 주택시장 버블에 대한 경고를 가장 빨리 지적한 경제학자 한명) 이러한 회복은 향후 몇년간 주택가격의 지속적인 상승을 견인할 것이라고 말했다.

그는 최근 낙관론을 가지게 되었어요일부에선 과거 버블시기의 가격대로 돌아갈 것이라고 하지만 그건 아닐지라도 분명 물가상승율 이상의 가격 상승은 향후 몇년간 기대할 있을 것입니다또한 언더워터(주택 매매가가 모기지 부채대비 낮은 상황)’로부터 벗어나는 사람들도 늘어날 것입니다.”라고 말했다.

 

 

이러한 최근 케이스-쉴러 주택가격 상승은 작년대비2사분기 연속이고 월별로는 4개월 연속이며 이는 6개월간 매월 지속적으로 상승해 것이다.

 

주택가격이 6개월간 지속적으로 상승한 것을 보면 이제는 안전하게 주택시장이 회복세에 들어섰다고 말할 있겠습니다라고 S&P Dow Jones index committee 의장인 David Blitzer 말했다.

 

상승세는20 도시들 시카고와 뉴욕을 제외하고는 넓은 지역에 펼쳐져 나타나고 있다주택시장 버블 붕괴 가장 타격을 입은 도시 하나인 아리조나의 피닉스는 9 20.4%라는 최대 상승폭을 보였다.

주택 가격 상승은 넓은 지역 도시들로 펼쳐져 가고 있습니다버블 붕괴 가장 타격을 입었던 몇몇 도시들이 폭의 성장세를 보이고 있네요.”라고  Barclays Capital 경제학자인 Cooper Howes 말했다.

현재 주택가격 수준은 버블발생 전인 2003 초반 정도인데, 이는 최근 폭의 상승을 고려하더라도 아직 2006 1사분기 최고수준에 비해서는 28.6% 낮은 수준이다.

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지난 3(2012. 3) JPMorgan Chase 제이미 디먼 CEO가 주주들에게 보내는 편지에서 미국 주택시장에 대한 얘기를 적었습니다시장의 리더답게 다양한 사안들을 실제 data를 기반으로 이해하기 쉽게 정리하였는데 현재 조금씩 체감되고 있는 미국 주택시장의 변화에 대한 이해에 도움이 될 것이라 생각하여 공유합니다.




JPMorgan CEO Jamie Dimon's letter to shareholders (3/2012)


주택시장은 여전히 우울하고 가격은 아직도 추가 추락 여력이 남아있다는 사실들에 많은 촛점이 맞춰져 왔습니다.  연체와 포어클로져 등으로 인해 여전히 많은 그림자 재고들이 아직 시장을 강타하지 않았다는 사실은 공포를 가중시키는 요인이고 이런 불안함은 한동안 계속되겠지요.  신규 주택 건설도 낮아서 미래는 아직 우울해 보입니다.  하지만 선행지표들을 보면 모든 신호들이 파란불입니다 , 전환의 시기가 이미 오지 않았다면 곧 올거란 얘기지요.  이유없는 낙관론을 말씀드리고 싶은 것이 아닙니다, 사실 사실대로 전할 뿐입니다. 

• 미국인구는 성장을 멈춰본 적이 없습니다.  위기 후 4년간 3백만명의 미국인이 늘었고 향후 10년간 3천만명이 증가할 것으로 예상됩니다.
• 이러한 인구 증가는 일반적으로 연 12십만채의 주택 수요를 만들어 냅니다. 헌데 지난 4년간 가구수 형성은 이의 절반 수준이었습니다.  저희 경제학자들은 고용 상황이 개선되면 주택 수요도 빠른 시일내에 정상화 되어 곧 연 1 2십만채의 주택 수요를 만들어 낼 것으로 믿습니다.
• 느리긴 하지만 고용상황도 개선되어 왔습니다.  지난 24개월간 3.45백만개의 직업이 창출되었습니다.
• 지난 4년간 연평균 845,000개의 주택이  미국내에서 건축되었습니다.  동시에 연간 25만개의 주택이 자연재해, 폐쇄 등의 이유로 사라졌습니다. 신규 가구수의 증가는 성장율이 줄어들었다고 하더라도 이정도의 신규 주택수는, 아니 그 이상도 모두 소비시켜 왔습니다.
• 단독주택과 콘도의 전체 재고물량은최고치인 2007 5 4.4백만채에서 현재 2.7백만채로 줄어들었습니다.    현재의 판매율을 적용 시 6개월이면 모두 소진될 수 있는 수치입니다. (이러한 낮은 수의 재고는 일반적으로 향후 주택가격에 긍정적인 신호입니다.)
• 여전히 앞서 얘기한 그림자 재고는 걱정이나, 이역시 2009년말 최고치(90일 이상 연체 및 포어클로져 숫자가 5.1백만채)로부터 가시적인 하향세를 보여줘 왔으며(현재 3.9백만채), 12개월 내에 3백만채로 예상됩니다.  또한 모기지 서비서들에게 패키지 세일이나 숏세일 등을 통한 거래가 더 큰 이익을 가져다 주는 상황이 되거나 실제 자금이 있는 투자자들이 포어클로져 주택을 구입하여 렌트로 전환 시 이익을 보는 상황이 오면 이러한 그림자 재고는 더욱 빨리 사라질 것입니다.  주택가격은 여전히 조금씩 더 내려가고 있고 또 당분간 그럴 것입니다.  Distressed sales(숏세일, 포어클로져, 은행차압 물건)이 여전히 전체 거래의 25%이고 이러한 거래는 일반적으로 정상거래보다 30% 정도 낮게 이루어집니다.  이러한 Distress sales가 향후 12-24개월간 줄어감에 따라 이로 인한 주택가격에의 부정적인 영향 역시 사라질 것입니다.
• 현재 미국 지역의 절반 이상에서 주택 구입이 렌트보다 더 싼데 이는 과거 15년간 없었던 일입니다.  상대적으로 높은 렌트 가격은 주택가격을 상승시키는 선행 요인이 될 수 있습니다.
• 동시에 미국 소비자들은 부채 대비 더욱 안정적인 재정상태를 이루어 가고 있습니다.  가구당 부채비율은 1994년 이후 가장 낮은데  이는 소비자들의 급격한 디레버리징의 결과입니다.
• 최근 연방은행에서의 고위 대출 담당임원들 설문조사 결과에 따르면 신규 모기지 대출을 위한 신용 규제 완화에 대한 명확한 신호는 아직 없지만 적어도 모기지 대출 기준을 강화하려는 움직임은 다소 둔화되고 있다고 합니다.

  

더 많은 일자리, 더 많은 가정, 더 많은 미국인들, 좋은 가치 이는 단지 시간문제일 뿐입니다.

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Moodys/REAL CPPI 2010년 10월에 업데이트된 8월 자료입니다.  (http://web.mit.edu/cre/research/credl/rca.html참조)

2010년 8월에는 7월에 이어 –3.3% 하락했네요.  두달 상승 후 세달 하락하는 모습니다… 현재 수준은 2007년 10월 최고 수준 대비 45.1% 가량 하락한 모습이라고 합니다.

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미국 상업용 부동산의 실제 거래와 관련된 최대, 최고의 자료를 보유하고 있는 CoStar라는 곳의 발표 자료도 보겠습니다.  그래프와 링크, 간단한 설명 올립니다.

 

CoStar CRE Prices August 2010

(http://www.costar.com/about/article.aspx?id=7949)

파란색은 투자등급 부동산(상태가 양호하단 말씀), 빨간색은 일반(투자등급 제외한 것들을 의미하겠죠?), 노란색은 둘 다 합친 것을 의미합니다.  지난달과 상반된 현상이 나타났는데 투자등급 부동산(파란색)은 지난달 급락 후 +3.73% 상승했는데 상태가 안좋은 부동산들(빨간색)은 가격이 하락(-3.48%)하여 전체적(노란색)으로는 약간 하락(-1.38%)했습니다.   추세전환을 논하긴 이른 듯 싶네요…

 


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